Не всем покупателям доступны квартиры в многоквартирных домах. Некоторые могут позволить себе только бюджетное жилье. А есть и такие, которые приобретают его для сдачи в аренду. Но существуют риски при покупке комнаты в коммунальной квартире, которые необходимо учитывать при принятии решения о приобретении подобного объекта недвижимости.
Отличия коммунальных квартир от обычных
К коммунальным квартирам относятся объекты недвижимости, в состав которых включены изолированные помещения и места общего пользования. В отличие от обычных квартир при покупке комнаты в коммунальной квартире, нужно учитывать, что такие комнаты, как:
- ванная;
- туалет;
- коридор;
- кладовая;
- кухня.
являются общими и не делятся между разными сособственниками. Площадь общей собственности распределяется также, как и в МКД – пропорционально собственности на комнаты. Но распоряжаться по своему усмотрению ею у владельца права нет.
Особенности и подводные камни при покупке комнаты в коммунальной квартире
Необходимо учитывать риски при покупке комнаты в коммуналке. Основные из них рассмотрены ниже.
Правовые нюансы
Сделка может быть признана фиктивной, если продавец оформит договор дарения на часть комнаты, а соседи оспорят его в судебном порядке. Обязательно нужно известить соседей о том, что комната продается и получить от них согласие или не получить ничего.
Нужно помнить о том, что если продавец находится в браке, следует потребовать согласия второго супруга на реализацию.
Финансовые риски
Приносит покупка комнаты в коммунальной квартире риск и потери денег. Так, приобретение такого объекта недвижимости со скидкой может быть оспорено, если не такая стоимость была предложена собственникам соседних помещений. Деньги можно потерять и при оформлении не целой комнаты, а только ее части.
Социальные риски
Риски покупки в коммунальной квартире включают в себя и необходимость учета таких факторов, как:
- социальный статус проживающих по соседству людей;
- наличие поблизости больницы, поликлиники, детского сада, других мест социальной инфраструктуры, в которые человеку придется обращаться.
На что обратить внимание при просмотре комнаты в коммуналке
Множество рисков ожидает потенциального собственника при покупке комнаты в коммунальной квартире. Чтобы свести их к минимуму, следует обратить внимание на некоторые вещи.
Коммунальные услуги
Следует проверить, что все услуги ЖКХ оплачены. У продавца следует попросить предъявить справку об отсутствии задолженностей по их оплате. Собственник может ее получить в своей УК.
Качество жилья
Чтобы не предъявить продавцу отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире, нужно посмотреть, как давно в ней не делался ремонт.
При осмотре уделите внимание зонам общего пользования и состоянию, в котором они находятся.
Безопасность
Следует проверить здание, в котором расположена комната: его состояние, наличие трещин и т. д.
Убедитесь в наличии всех необходимых документов и в отсутствии отказа других сособственников квартиры.
Соседи
Если вы не собираетесь оформлять отказ от покупки комнаты в коммуналке, то периодически или постоянно придется контактировать с соседями. Поэтому желательно с ними познакомиться перед заключением договора и переговорить по интересующим вопросам.
Как подготовиться к сделке
Риски покупки коммунальной квартиры существенно снижаются, если как следует подготовиться к заключению договора.
Какие документы нужны для покупки комнаты
Собственники иных объектов в пределах коммуналки имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Перед началом реализации объекта недвижимого имущества необходимо обратиться к соседям или другим владельцам иных комнат, образующих в совокупности квартиру, с предложением купить реализуемый объект. Им подается извещение, в котором указывается:
- цена;
- условия продажи;
- характеристики комнаты.
Это дает право продавцу оформлять отношения купли-продажи с любым другим лицом, но по цене, предложенной иным собственникам. Помимо подготовки извещения продавец должен подготовить и другие документы для покупки комнаты в коммунальной квартире иным лицом:
- технический паспорт комнаты;
- справки о зарегистрированных лицах;
- такие же документы, свидетельствующие о том, что задолженностей по оплате услуг ЖКХ не имеется.
Нужно ли извещать жильцов
Приобретение комнаты в коммунальной квартире имеют право произвести в приоритетном порядке собственники иных комнат в этом же объекте недвижимого имущества. Если же другие жильцы являются просто зарегистрированными в этих комнатах, их извещать с целью получения согласия или отказа необязательно.
Если сособственники квартиры не были своевременно оповещены, они в течение 3 месяцев после того, как состоится сделка, могут обратиться в суд для оспаривания договора купли-продажи.
Порядок и правила проведения сделки
Существует большое количество подводных камней покупки комнат в коммуналке. Чтобы их избежать необходимо соблюдать порядок покупки комнаты в коммунальной квартире.
Что важно знать
Перед заключением сделки нужно составить извещение, оповестить всех собственников других помещений. Также необходимо оплатить все счета по коммунальным услугам, выписать всех зарегистрированных, чтобы в справке о прописанных жильцах не значилось никого.
Перед подписанием основной сделки может заключаться предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Он не регистрируется в Росреестре, но защищает стороны от внезапно возникшего желания у продавца или покупателя отказаться от заключения сделки.
Необходимо помнить, что если возникнут судебные разбирательства или нужно будет предъявить доказательство продажи квартиры именно за ту цену, которая указана в договоре, покупателю следует получить от продавца расписку в получение заплаченных денежных средств.
Правила приватизации комнаты
Если в комнате проживают по договору социального найма, то ее может приватизировать на себя ответственный квартиросъемщик. Но если она является служебным помещением или располагается в доме, предназначенном под снос, приватизация не состоится.
Основными документами для осуществления приватизации являются:
- удостоверения личности зарегистрированных жильцов;
- договор социального найма;
- отказ на приватизацию от других собственников.
Пакет передается в уполномоченный орган соответствующего субъекта и рассматриваются около 2 месяцев. После этого комната передается во владение или обратившийся с заявлением жилец получает отказ. При положительном решении право собственности регистрируется в Росреестре.
Покупка комнаты в коммунальной квартире: сложные случаи
Порядок покупки комнаты в коммунальной квартире может предусматривать удостоверение сделки нотариусом или отсутствие необходимости в проведении подобных действий. Так, если продается только доля в комнате, то нотариальное удостоверение обязательно.
Если же все собственники решили продавать свои доли одному покупателю, то действует правило, согласно которому необходимость в нотариальном удостоверении отпадает.
Нотариуса нужно посетить и в следующих случаях:
- для оформления письменных отказов иных владельцев от приобретения комнаты или доли в ней;
- при рассылке извещений иным владельцам о намерении продать комнату.
Часто задаваемые вопросы
Скрытые риски сделки: стоит ли покупать комнату
При покупке комнаты в коммуналке нужно учитывать, что существуют скрытые риски заключения сделки. Покупателю нужно убедиться в том, что продавец является собственником реализуемого объекта или же он приватизировал комнату ранее. Следует запросить извещения о продаже, разосланные другим собственникам и получение от них отказа, чтобы не оказалось, что комната оспаривается и возвращается прежним владельцам.
В агентстве недвижимости «Цитадель-Москва» возможна покупка комнаты в коммунальной квартире в Москве.
